01
从2024年4月份的数据来看，北上广深四个一线城市的二手房价同比分别下降了8% 、7.5% 、10.2%和8.5%。其中，广州的房价下跌幅度较为严重 。那么，造成这一现象的主要原因是什么？在一线城市，二手房市场进一步筑底需要哪些政策支持呢 ？
首先 ，与北京 、上海相比 ，广州的城市能级和地位相对较低 ，是华南地区的省会城市和中心城市 。广州的产业结构以汽车贸易 、化妆品 、家具家电、石化 、商贸物流等为主，而这些产业受到产能过剩的影响，尤其是汽车行业。据2024年第一季度数据显示 ，广州汽车制造业增加值同比下降了12%。尽管新能源汽车有所增长 ，但在广州的占比仍然较低 。这导致了广州在实体经济方面的动力相对较弱 。
其次 ，与深圳相比，广州在高新技术产业方面的规模较小 。深圳第一季度的增加值增长较快 ，主要依靠医药、生物医药、3D打印 、电子元器件、服务机器人等高新技术产业。而这些产业在广州的规模相对较小 ，无法为广州的房地产市场提供足够的支撑 。
此外 ，广州房地产市场受到旧改政策叫停的影响较大。2021年 ，广州受到砍树事件和国家对旧改政策的叫停影响，导致房地产市场动力受到很大影响。黄埔 、南沙、增城等重点区域的房地产市场占比达到50%至60% ，旧改政策的叫停对这些区域的影响尤为严重。黄埔和南沙作为产业新城，在楼市上涨期间吸引了大量外地投资客，尤其是深圳投资者。然而 ，近期投资客退潮后 ，本地购买力不足 ，导致市场快速下滑 。
从广州房地产市场交易情况来看 ，二手房交易量是新房的2.1倍 ，300万以下总价的房产占60% 。这说明广州的购买力仍然不足 ，与实体经济发展密切相关。
为了进一步筑底广州的二手房市场 ，需要采取一些政策支持措施。首先 ，可以加大对实体经济的扶持力度 ，促进产业结构的优化升级 ，提高广州的城市能级和地位。其次 ，应该加大对高新技术产业的支持 ，吸引更多的高科技企业和人才落户广州 ，为房地产市场提供更多的需求 。此外 ，政府可以考虑重新启动旧改政策 ，为黄埔、南沙等重点区域的房地产市场注入新的动力 。最后，还需要进一步提高广州居民的购买力，通过增加收入 、降低税费等方式 ，激发市场需求，推动房价回升 。
总之，广州二手房市场的下跌主要是由于实体经济动力不足 、高新技术产业规模较小以及旧改政策叫停等因素导致的。为了进一步筑底广州的二手房市场，需要政府采取相应的政策支持措施 ，促进实体经济发展，加大对高新技术产业的支持，并重新启动旧改政策 ，同时提高居民的购买力，以推动市场回暖 。
02
广州房贷利率或有望进一步下降至2%左右 ，但短期内下降空间有限。目前，广州的首套房和二套房利率分别为3.85%和4.2% 。根据其他城市取消利率市场化的情况，预计广州的利率可能下降20至30个基点 。首套房利率有望降至3.5% ，而二套房利率可能在3.9%至4.0%之间 。
然而 ，短期内利率进一步下降的可能性不大 。许多城市的房贷利率已经从去年底到现在下降了70至80个基点 。实际上，据3月份的数据显示，房贷利率已经低于实体经济贷款利率 。央行公布的房贷利率为3.70% ，实体经济贷款利率为3.74% 。对于银行而言 ，资金成本已经降低 ，息差率降至1.8%以内 。这也意味着短期内利率进一步下降的可能性有限。
从长远来看 ，房贷利率有望降至2%左右。目前，居民购房加杠杆的动力较低 ，无风险理财利率已降至3%以下 。如果房贷利率高于3% ，居民购房意愿将受到影响 。因此 ，未来房贷利率可能会跟随无风险利率走势，至少在短期内是这样 。
为了降低资金成本 ，银行和国家正在采取措施。去年 ，存款利率下降了三次 ，总计约60至70个基点。同时 ，许多银行已经停止发行大额存单 ，以降低存款端的成本 。此外 ，超长期国债的低利率也体现了未来利率下降的可能性。因此 ，未来房贷利率降至2%左右的概率较大 ，但实现这一目标可能需要一个过程 。
预计房贷利率降至2%的水平可能需要多个季度或一年以上的时间 。从最高利率降至当前水平 ，首套房利率已经用了两三年的时间从2021年的4.8%降至现在的3.85% 。因此，降至2%的水平至少需要超过一年的时间 。
总结一下，广州房贷利率或有望进一步下降至2%左右 ，但短期内下降空间有限。目前的利率水平已经低于实体经济贷款利率，未来利率下降的可能性较大。然而 ，实现这一目标可能需要较长的时间 。对于购房者而言，现在是一个较为合适的购房时机 。
03
近日 ，关于房地产政策对市场未来的影响引起了广泛关注 。随着地产政策的持续宽松 ，是否意味着房地产市场真正回暖已成为热点话题 。
历史数据显示 ，以往房价飞涨往往伴随着房贷利率的快速上涨 ，尤其是首套房利率超过5%的情况下 ，房价仍旧屡创新高。这说明利率并非房地产市场的唯一影响因素 ，而房价预期和供求关系才是决定价格走势的关键 。
眼下 ，市场对房价和房地产市场未来走势的预期发生了明显转变，与国家房地产供求关系观念的变化相呼应 。与过去相比 ，包括居民收入 、就业前景在内的房地产基本面已发生巨大改变 。然而，16至24岁的高失业率仍存 ，即使房贷利率下降 ，也难以阻止房地产市场短期内的下行趋势 。
房地产市场正在经历从繁荣到调整的阶段转变 ，上半场由城市化和出口导向型经济推动，而下半场可能伴随着风险释放。地方政府通过土地财政进行基础设施建设和招商引资，催生了上半场的发展 ，但现在随着市场接近饱和 ，很多问题暴露出来 ，需要迎接风险释放的下半场 。
未来关注三中全会提出的对约3亿新市民的公共服务和住房保障政策，以及中央与地方政府在新一轮改革中的责任划分 ，是至关重要的 。一旦长期国债等政策得以实施 ，或许可激发潜在需求，助力新市民融入社会，逐步促进房地产市场稳定 。然而，短期内市场仍将面临挑战 。
副总理提出考虑以合理价格收购商品房作为住房保障措施 。然而，具体实施方案仍未明确，包括收购额度 、责任分担方等尚待敲定 。一旦商品房收购成为现实，开发商可能承受一定亏损 。此举旨在解决开发商资金链紧张导致无法交房等问题 ，强调政府的人民性和政治性 ，确保解决市场痼疾。
当前重点在于解决利率定价、收购价格 、项目筛选等问题 ，然而这些挑战不会一蹴而就。国企在执行过程中可能感受到一定的压力，而保障房建设和管理或将由功能性国企主导。对于市场的演进，还尚待各地进一步摸索出明确规律。愿随着政策落地，房地产市场能迎来更稳定的未来 。
04
地产新趋势 ：政策导向下的变化
近期 ，广州 、深圳、佛山 、东莞等地相继成立了安居集团，以规划 、筹集建设及运营保障房为主要任务 。例如 ，广州计划今年筹集一万套特色型保障房 ，委托了安居集团负责 。这些地区的城投公司也成立了安居企业 ，致力于招商引资 、人才租赁住房及人才保障房等项目 。区级企业在招商引资 、产权项目以及产业园区配套宿舍等方面有着重要作用。
国家政策方面，现在要求优先储备闲置低效利用的土地 。这一政策可能对一线城市和二线城市的土地供应政策带来边际变化 。从土地供应角度来看 ，一方面需要减少土地供应量。目前，已供应但尚未开发的土地按建筑面积计算 ，但未来将按建设年限计算 。根据去年新建商品房的销售规模 ，预计大约需要7到8年才能消化。因此 ，土地供应政策总体上将变得更加紧缩 ，但各区、各城市的执行情况可能存在差异 。
具体来说 ，如果某个区域在售新房的消化周期超过36个月 ，则不再供应土地 ；如果消化周期在18到36个月之间 ，则只能利用存量土地 ，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指标。此外，土地供应开始转向精细化管理 。例如 ，上海最近的政策明确要求减少小户型公寓的供应 ，因为新房的需求主要来自改善型住房需求 。改善型住房将有所调整，如控制楼层高度、提高居住品质 、减少公摊面积等 ，以提高实际使用面积 ，间接降低房价 。
未来，土地供应还包括广东等地区出台的新住宅建筑规范标准。新标准将包括更优化的半敞开空间 、阳台和飘窗等设计，以满足人们对大阳台和飘窗的喜好 。同时 ，未来会出现更多低密度住宅 ，以满足改善型住房需求。
由于改善型住房需求潜力相对较小 ，土地供应需要减少 ，同时要盘活闲置土地。盘活闲置土地主要解决配置型保障房土地来源问题 。如果开发商手中的土地超过规定的开竣工时间 ，将被视为闲置土地 。政府将要求开发商限期开发 ，如果不开发，则将按照闲置土地进行处理。政府将为开发商提供支持 ，如补齐公共配套 、调整规划条件、提高容积率以及放宽分期缴纳土地价款条件等。
如果开发商不愿意开发，可以促进土地流转，允许合规合法的土地进行交易。推进带有抵押的土地转让 ，即允许土地在贷款的情况下直接转让给新买家 ，由新买家偿还贷款，实现土地的转移。
如果市场对某块土地没有兴趣，开发商也不愿意开发 ，政府将收回土地 。如果土地闲置是由于政府规划原因导致的 ，政府将与企业进行协商 ，并给予一定的补偿 ，包括已开发的成本和财务成本等 。政府收回土地后 ，将改变规划条件 ，建设配置型保障房。去年7月发布的政策效果不佳 ，现在国家通过大力收回闲置土地的方式，解决了配置型保障房土地来源的问题 。地方政府可能不太愿意建设配置型保障房 ，担心对商品房市场和土地财政产生冲击。现在 ，国家通过收回闲置土地 ，并按划拨方式供应 ，以大规模建设配置型保障房 。
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房地产供需现状与前景
房地产库存情况 。根据国家数据显示 ，目前存量住房总量为500亿平方米 ，其中商品住房占340亿平方米。而人均住房面积已经达到42平方米 ，对于城镇常住人口而言，这个数字已经足够 。然而 ，这只是存量数据 ，实际上目前的供应量也非常大 。
供应量大的一个表现就是待售库存。根据克而瑞和中指研究院的统计数据显示 ，50个城市的待售库存消化周期为20.6个月，已经超过了18个月的警戒线 。而克而瑞的统计数据显示，消化周期可能更长 ，达到26个月。而百城的消化周期更长，因为包含了更多的三四线城市 。
另一个口径是已建成的在售库存。根据国家统计局的数据显示 ，已建成的在售库存为7.5亿平方米。这其中包括了再贷款给国企城投收购商品房作为保障房的情况，主要是已经建成的商品住房 ，大约为7.5亿平方米 。即使如此 ，按照目前的消化速度 ，也需要一年多的时间才能销售完毕。如果是商铺 ，销售周期可能更长 ，至少需要两年。
从以上数据可以看出，目前房地产市场的供应量较大，待售库存和已建成的在售库存都较高。这也意味着房地产市场的供需关系面临一定的压力 。投资者们需要密切关注市场动态 ，以便做出明智的投资决策。
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供需关系变化 ，政策救市，市场情绪乐观
首先 ，关于土地供应和库存问题 ，目前市场上已供应但未开工的土地 ，按照建筑面积计算，需要大约八年时间才能销售完毕 。这意味着整个市场的供需关系已经发生了根本性的变化。此外 ，如果将所有存量房产全部销售完毕，那么城镇人均住房面积将至少增加15平米。然而 ，当前市场远远支撑不了这样的规模扩张 。
其次 ，关于政策方面 ，517政策的发布在市场中引起了较大的反响。央行推出的3000亿保障性住房再贷款 ，以及预期能带动的5000亿银行贷款 ，这些都是具有实操意义的政府行动 。这些政策的出台 ，主要是为了缓解房地产市场下行的压力 。
在市场表现方面 ，杭州和深圳等城市的房地产市场表现良好 ，新房和二手房的带看签约量环比前一周翻倍增长。市场认为国家不会允许房地产市场继续下滑 ，因此国家出台政策救市的预期使得市场情绪变得较为乐观 。
然而，房地产市场的下行压力依然存在。开发商面临资金问题 、资产价格下跌以及项目亏损等困扰 ，导致他们对于继续开工和交付房屋的积极性不高 。因此，政府当前的主要任务是保交房和防风险，通过提供资金支持和收购难以交付的项目 ，以确保市场的稳定。
未来政策的走向可能会更加注重保障房的建设和收购 ，以及通过盘活存量土地来稳定市场 。此外 ，国家可能会通过提供更低利率的按揭贷款等措施 ，来支持新市民和年轻人购买保障房，从而推动城镇化和内需消费的发展 。
最后，关于一手房和二手房市场的平衡问题 ，上海的政策倾向于刺激二手房市场 ，以稳定价格和促进市场流通。这种政策导向可能会对一手房市场产生一定的影响 ，但从长远来看，是为了整个房地产市场的健康发展 。
地产市场供需关系的变化 、政府的救市政策以及市场情绪的乐观 ，都是关注的焦点。未来，政府将继续关注保障房建设和收购 ，通过盘活存量土地来稳定市场。同时 ，提供更低利率的按揭贷款等措施 ，将支持新市民和年轻人购买保障房，推动城镇化和内需消费的发展 。也要密切关注一手房和二手房市场的平衡问题 ，以及上海政策对市场的影响。整体来看，房地产市场仍面临下行压力 ，但政府的政策和市场的预期都在积极向好的方向发展 。
07
上海二手房市场调控新策略：让市场循环起来
近期 ，上海二手房市场挂牌量大约在17万套到20万套之间，成为供应的主体。与此同时 ，二手房的交易量也超过了新房销售量 。因此 ，国家提出了一种新的调控政策 ，即存量消化和增量优化相结合 。
过去，房地产调控主要关注新房和土地市场 ，而忽视了二手房市场 。然而，现在不能忽视二手房的重要性。首先 ，二手房价格下跌会对新房市场造成冲击 ；其次 ，如果二手房业主无法卖掉房子，就无法置换新房 ；第三 ，二手房与新房存在竞争关系 ，尤其是次新房的大量存在。因此 ，最好的方式是让市场循环起来 。
为了让新市民 ，尤其是年轻人、新市民 、年轻人才和单身人群能够购买上海的二手房或外围的新房 ，需要引导二手房市场。这样 ，置换出来的二手房业主就可以再去购买新房 。这是最好的方式 。不能再单纯考虑卖地、新房销售量等问题 ，而是要先稳定市场 ，让市场循环起来 ，然后再考虑税收 、卖地和卖房等问题。
实现市场循环的关键是引导二手房市场 。二手房是市场循环的起点 ，也是非常重要的一个环节 。没有二手房 ，就无法消化库存 ，也无法让新势力年轻人通过二手房进入市场，整个循环链条就会断裂 ，无法运转。这个逻辑同样适用于北京、广州和深圳 。
通过这种新的调控策略 ，可以促进市场的稳定和发展 ，让更多的人有机会购买房屋 ，同时也能够推动经济的增长 。这是一个全新的思路，希望能够取得良好的效果。