房地产市场的基本特征

房地产市场虽然也是商品或服务交换的场所，但因房地产商品和服务的特殊性，使得房地产这种不动产的交易与其它动产的交易

有着非常不同的特征。

（1） 需要政府的监管与介入。在我国，城镇土地是属于全民所有
，因此，其使用权的出让、转让，以及使用、规划、开发等活动必须由政府代替人民来行使相关职能。

（2） 有很强的区域性。由于房地产具有位置的固定性和产品的非同质性
，决定了房地产市场只能是一个区域市场。区域与区域之间的商品不能互补，不应因为某一个区域的房地产商品供应过剩而满足另一个区域内的需求

。

（3） 是一个多层次的市场。因消费者的目的、偏好
、经济实力等差异，房地产市场必然是一个多层次的市场，有人需要经济型的紧凑型住房，有人需要高档别墅

，有人购买房屋用来自住，有人购买房屋用于经营。

房地产市场的分类

房地产市场通常可以从实物形态
、用途
、档次
、区域、目的、流转次数等方面进行分类。

影响房地产业发展的因素分析

宏观因素

影响房地产业发展的宏观因素主要包括：政策的土地供应政策
、金融政策、财政政策
、税收政策和房地产政策等。

土地供应政策

土地供应是政府调控房地产业供给的重要手段，扩大土地供应量计划，让更多的土地进入市场，地价就可能趋于下降，房地产开发成本就会降低，因而
，从较长时期来看
，增加土地供给可以刺激房地产供给量的增加
。

反之
，紧缩土地供应量计划
，减少进入市场流量的土地供应量


，地价就可能会上升，房地产开发成本就趋于增加，因此，从长期来看
，房地产供给量增多的势头就可能被压制。

房地产政策

政府在不同时期针对房地产出台的政策

区位因素

房地产业有很强的区域性。从宏观区域上分
，房地产市场可分为一线城市市场、二线城市市场、三线城市市场等
。从微观区位上分
，房地产市场又可分为城区
、郊区等市场。不同的地理位置、不同的资源条件往往导致不同的消费者认同度，从而带来不同的投资回报

。因此区域与区位是影响房地产投资的一个非常重要因素。

人口因素

人口素质
、性别构成、消费能力

、消费偏好
、年龄构成等于人相关的因素对房地产行业将会产生非常重要的影响，因此，房地产投资的一个重要的前期工作就是对所在区域的人口因素进行详细调查，以设计出更加安全的投资收益模型

。

经济因素

房地产业是宏观经济中的一个产业部门
，因此其发展也必然受到诸多经济要素的制约和影响，起作用比较大的经济因素包括：（1）资金充裕程度；（2）宏观经济环境
；（3）市场健全和活跃程度；（4）供应链健全程度
；（5）政策健全和稳定程度。

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