房地产市场正在经历从繁荣到调整的阶段转变，上半场由城市化和出口导向型经济推动

，而下半场可能伴随着风险释放

。地方政府通过土地财政进行基础设施建设和招商引资，催生了上半场的发展

，但现在随着市场接近饱和
，很多问题暴露出来

，需要迎接风险释放的下半场。

未来关注三中全会提出的对约3亿新市民的公共服务和住房保障政策
，以及中央与地方政府在新一轮改革中的责任划分，是至关重要的



。一旦长期国债等政策得以实施，或许可激发潜在需求，助力新市民融入社会



，逐步促进房地产市场稳定。然而

，短期内市场仍将面临挑战
。

副总理提出考虑以合理价格收购商品房作为住房保障措施

。然而

，具体实施方案仍未明确

，包括收购额度、责任分担方等尚待敲定。一旦商品房收购成为现实
，开发商可能承受一定亏损。此举旨在解决开发商资金链紧张导致无法交房等问题，强调政府的人民性和政治性，确保解决市场痼疾。

当前重点在于解决利率定价

、收购价格


、项目筛选等问题



，然而这些挑战不会一蹴而就
。国企在执行过程中可能感受到一定的压力，而保障房建设和管理或将由功能性国企主导。对于市场的演进，还尚待各地进一步摸索出明确规律

。愿随着政策落地

，房地产市场能迎来更稳定的未来。

04

地产新趋势
：政策导向下的变化

近期，广州、深圳、佛山、东莞等地相继成立了安居集团
，以规划

、筹集建设及运营保障房为主要任务。例如，广州计划今年筹集一万套特色型保障房


，委托了安居集团负责
。这些地区的城投公司也成立了安居企业
，致力于招商引资
、人才租赁住房及人才保障房等项目



。区级企业在招商引资




、产权项目以及产业园区配套宿舍等方面有着重要作用。

国家政策方面，现在要求优先储备闲置低效利用的土地。这一政策可能对一线城市和二线城市的土地供应政策带来边际变化



。从土地供应角度来看


，一方面需要减少土地供应量

。目前，已供应但尚未开发的土地按建筑面积计算

，但未来将按建设年限计算


。根据去年新建商品房的销售规模


，预计大约需要7到8年才能消化。因此，土地供应政策总体上将变得更加紧缩
，但各区
、各城市的执行情况可能存在差异。

具体来说

，如果某个区域在售新房的消化周期超过36个月
，则不再供应土地


；如果消化周期在18到36个月之间



，则只能利用存量土地

，多少存量就使用多少土地




，不再新增土地指标






。此外，土地供应开始转向精细化管理







。例如，上海最近的政策明确要求减少小户型公寓的供应
，因为新房的需求主要来自改善型住房需求

。改善型住房将有所调整
，如控制楼层高度

、提高居住品质
、减少公摊面积等
，以提高实际使用面积

，间接降低房价
。

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